каталог
объектов

Наш телефон:
+7 495 6-444-665

Оставить заявку

1. В домах какого класса наиболее распространена сегодня инфраструктура?
И сегодня, и 10 лет назад собственная инфраструктура – привилегия домов высоких категорий, как минимум бизнес-класса. Конечно, и в зданиях экономкласса первые этажи по большей части нежилые, поэтому «свои» аптека, отделение банка или салон красоты могут появиться и наверняка появятся и там. Но все-таки в понятие «собственная инфраструктура» обычно вкладывается нечто большее, Во-первых, это могут быть расположенные в ЖК объекты вроде спортивного центра или SPA-салона, которыми, в принципе, могут пользоваться все желающие, но жители самого комплекса имеют клубные карты или какие-то скидки и привилегии при их посещении. Во-вторых, часть объектов – к примеру, подземный или наземный паркинг с автомойкой, холодильник для хранения шуб, винный погреб и т.д. – как правило, рассчитана исключительно на жильцов дома и закрыта для посторонних. В-третьих, не надо забывать про современную инженерную инфраструктуру, без которой комплекс просто не может считаться элитным.   

2. Каково процентное соотношение жилых и коммерческих площадей в домах элитного класса?
Когда-то, в момент становления рынка элитной недвижимости, считалось, что в самой квартире соотношение жилых и нежилых помещений должно составлять примерно 3 к 1 (благодаря тому, что покупатели данной категории предпочитают большие жилые пространства). Зато в целом в доме самое гармоничное сочетание технической площади (куда включаются также общественные зоны, лестницы и т.д.) и площади квартир – 50 на 50. Время и особенно недавний финансовый кризис несколько подкорректировали эти расчеты. Многие элитные покупатели умерили аппетиты: теперь они согласны и на меньшую площадь квартир, и на более скромный набор инфраструктуры. В итоге в элитных проектах, подвергшихся антикризисному пересмотру, в квартирах соотношение жилой и нежилой площади стало 2 к 1, а то и 1,5 к 1. При этом в целом по комплексу перевес жилья может доходить до 75%. 

3. Какие инфраструктурные помещения сейчас актуальны?
Если честно, с этим сложно. К примеру, 9 из 10 элитных покупателей непременно интересуются наличием в комплексе спортивного центра с бассейном, и считают, что его отсутствие реально понижает ценность предложения. Но год спустя выясняется, что «собственный» бассейн посещает лишь тот один, кто им не интересовался, а остальные 9 по-прежнему отдают предпочтение спортцентрам, к которым привыкли. Некоторые объекты – вроде тех же холодильников для шуб – по идее, должны быть очень востребованы, однако и их «заполняемость» оставляет желать лучшего. Не стоит забывать, что элитные объекты, как правило, расположены в районах с суперразвитой инфраструктурой, так что их жители редко испытывают настоящий дефицит в какой-то инфраструктурной составляющей. Поэтому как в элитных поселках на Рублевке, так и в элитных проектах в Москве порой нет смысла взращивать целое инфраструктурное дерево. Вполне достаточно отдельных и действительно необходимых веточек вроде парковки с автомойкой, небольшого супермаркета шаговой доступности, комнаты для встречи с гостями, которых по тем или иным причинам нельзя принять в квартире и т.п.   

4. Как формируются эксплуатационные расходы и какой % составляет оплата инфраструктуры?
Размер эксплуатационных расходов по большей части зависит от трех составляющих: набора объектов инфраструктуры и перечня «закрытых» объектов, рассчитанных только на жителей комплекса, сложности инфраструктурного обслуживания (то есть, числа высококвалифицированных и крайне дорогих специалистов, которых необходимо для пригласить) и числа квартир в комплексе. В итоге ценовой разброс получается приличным – от $1,5 до $7-8 с каждого кв.м в месяц. Однако, повторю: от идеи делать инфраструктуру полностью закрытой и взваливать все расходы по её содержанию на плечи жильцов, рынок давно уже отказался. Теперь девелоперы десять раз подумают, стоит ли включать в проект какую-то инфраструктурную составляющую, которая не может быть открытой для внешнего мира и таким образом самостоятельно себя «кормить».

5. Кто является собственником коммерческих помещений в доме? И могут ли жильцы дома оказать влияние на сдачу в аренду или продажу данных помещений?
Конечно, с появлением института ТСЖ и ряда других институтов общая схема несколько изменилась, но, чтобы не утомлять никого юридическими и техническими подробностями, опишу ситуацию в целом. Если собственником коммерческих помещений в доме является владелец здания, то практически никакого влияния на выбор арендаторов жители оказать не могут. Но при этом собственнику самому не выгодно, чтобы в элитном доме разместился, скажем, ночной клуб – это отрицательно скажется на репутации проекта и может отпугнуть значительную часть покупателей. Поэтому арендаторы или покупатели коммерческих площадей обычно подбираются спокойные, солидные и востребованные как у местных жителей, так и у их соседей. А вот если УК комплекса вдруг решит установить в холле перед лифтом цветочный ларек или театральную кассу, на это придется получать разрешение ТСЖ, по сути – всех жителей здания. Но вообще-то конфликты по части «кто в доме хозяин» в элитном сегменте встречаются нечасто: уровень владельцев зданий, управляющей компании и самих жильцов очень высок, а на этом уровне заинтересованные стороны умеют решать все спорные вопросы за столом переговоров.   
 
6. При выборе квартиры в доме, в котором планируется инфраструктура, на что следует обратить внимание. Ваши рекомендации.
Во-первых, я бы советовала заранее уточнить размер оплаты по содержанию этой инфраструктуры – в смысле, сколько предстоит отдавать ежемесячно, и согласны ли вы с означенной суммой. Не секрет, что на рынке можно встретить проекты, где ежемесячные платежи выходят за границы разумного или совершенно не соответствуют предлагаемому инфраструктурному сервису. Во-вторых, стоит внимательно изучить, не будет ли тот или иной объект инфраструктуры – который, повторю, скорее всего, ориентирован на приход людей «с улицы» - нарушать приватность вашего проживания в доме. В-третьих, если уже созданная или выбранная УК проводит опрос жителей по части возможных объектов инфраструктуры, не отказывайтесь высказать свое мнение – не исключено, что именно оно окажется решающим.   


Вернуться назад

Присоединяйтесь к нам

119034, Москва,
ул. Остоженка, дом 10, офис 206
телефон +7 (495) 6-444-665
office@panfilovarealty.ru 

Ваш блокнот пуст.

Новости

18.06.2014

Акция в кп "Милленниум Парк"! Готовый дом за 1 млн.долларов!

Успейте купить готовый дом всего за 1 млн.долларов в элитном поселке!

11.03.2014

Maserati Ghibli в подарок!!!

При покупке дома в элитном коттеджном поселке "ParkVille Жуковка" покупатели получают роскошный подарок — автомобиль Maserati Ghibli!!!

Все новости


© 2006 - 2010, Агентство недвижимости "Panfilova Realty". Создание сайта                 карта сайта