каталог
объектов

Наш телефон:
+7 495 6-444-665

Оставить заявку

 Послекризисное пространство

Зарубежные рынки недвижимости раньше российского почувствовали на себе влияние финансового кризиса. Очевидно, что и выход из него должен осуществляться в той же последовательности.

Действующие лица:
Светлана Панфилова, Panfilova Realty (Франция)
Саввас Пастеллис, Cybarco PLC (Кипр)
Александр Шадров, Cybarco PLC (Кипр)
Марина Голомедова, Sunmarina Realty (Дубай)
Ольга Пименова, Mainstreet (Франция, Италия)
Зарема Мугу, Evans (США)
Илана Клочков, Evans (США)
Петр Коваленко, Intermark Savills (США, Великобритания, Турция и др.)
Ольга Казанджян, главный редактор журнала "Салонъ Недвижимости"
Ольга Синева,руководитель спецпроектов журнала "Салонъ Недвижимости"

Справедливо ли это утверждение и каково на сегодняшний день положение вещей на рынках недвижимости разных стран, отвечают представители ведущих риелторских агентств Москвы, собравшиеся ранним утром на "антикризисную" чашку кофе в ресторане "Ноев ковчег".

С.Н.: Уважаемые господа, прокомментируйте, пожалуйста, состояние рынка зарубежной недвижимости в настоящий момент. Как реагируют страны, которые вы представляете, на нынешнюю экономическую обстановку?

Петр Коваленко: Существует некая зависимость состояния рынка от времени начала кризиса в каждой стране. Если в США это случилось в апреле 2007 года, то сейчас он уже достиг своего дна: застройщики не готовы давать большие скидки на недвижимость, что, правда, пока еще непонятно нашим клиентам. На рынке Великобритании, где кризис начался в апреле 2008 года, сегодня мы наблюдаем фазу серьезного падения. Исходя из данных, предоставленных нам английскими аналитиками, фунт упал в полтора раза. В долларовом отношении это составляет скидку в 50%, а значит, некоторые объекты сегодня можно приобрести за полцены.

Илана Клочков: В принципе я согласна с Петром. Однако не думаю, что рынок США достиг своего дна повсюду. Цены действительно упали, но это справедливо не для всей страны. Да, рынок Майами упал, но что касается Нью-Йорка и окружения Манхэттена, то здесь цены опустились всего на долю единицы. Это объясняется тем, что Нью-Йорк — центр притяжения рабочей силы. Это финансовая структура, где трудится большое количество людей, которые стремятся жить рядом со своим местом работы. Если говорить о Майами, то это курортный город, где люди покупали дома для отдыха, преимущественно уже являясь собственниками другой недвижимости. У этого рынка изначально не было логики. Раньше тут можно было купить квартиру за 250 тысяч в понедельник и продать во вторник за 280. Те, кто включился в эту игру позднее, естественно, потеряли деньги. Сегодня большие скидки здесь предоставляют на недвижимость, которая находится под ипотекой. Потому что те, кто сейчас на грани банкротства, согласны продавать очень дешево, чтобы спасти хоть что-то, пока банк не отберет...

Петр Коваленко: Я хочу немного добавить. Нью-Йорк — действительно центр притяжения рабочей силы и финансовый центр, но, на мой взгляд, стабильность этого рынка в большей степени объясняется дефицитом земли для нового строительства. Это объяснение справедливо и для Бостона, где скидки сейчас не превышают 5-10%. Власти города очень серьезно смотрят на план застройки и не позволяют возводить слишком много объектов. Тем более — рушить старые. Это не типичный рынок покупателя. Похожая ситуация и в Лондоне. Кризис приходит и уходит, а недвижимость остается. Поэтому проще ее сдать и переждать некоторое время, а после оказаться на тех же самых позициях.

С.Н.: А как обстоят дела южнее? —то сегодня происходит на рынках Дубая и Кипра, например?

Марина Голомедова: Дубайский рынок для российского понимания на данный момент довольно сложный. Русские инвесторы осторожно относятся к нему, поскольку рассматривают его как новое направление. Между тем этот рынок сегоднЯ достаточно стабилен. До кризиса он развивался очень динамично: за 2007 год цены выросли на 40-50%, а по некоторым объектам даже на 70%. В 2008 году, в предкризисный период, произошло 20%-ное повышение цен. Но рынок не может расти на 50-60% ежегодно, поэтому сейчас здесь происходит некая корректировка. Формируется ситуация отложенного спроса: клиенты ждут понижения цен и лучшей рассрочки платежа. В результате некоторые девелоперы действительно начинают снижать цены. Однако в основном это касается проектов в начальной стадии реализации, на проекты же, находящиеся в середине строительства или близкие к завершению, цены, безусловно, снижать не будут.

Александр Шадров: Думаю, что не ошибусь, если скажу, что основной тенденцией прошедшего года дл ряда стран стало снижение цен на недвижимость. В то же время за первые три квартала 2008 года цены на недвижимость на Кипре поднялись на 9%. Если говорить о последнем, четвертом квартале, то в принципе уровень цен сохранялся прежним и не падал. Исключение составил район Пафоса, где цены немного скорректировались из-за снижения потребительской активности англичан, традиционно являющихся основными покупателями недвижимости в этом регионе. Если рассматривать востребованность кипрской недвижимости на российском рынке, то мы с оптимизмом смотрим вперед. Поскольку многие из характерных для этого рынка инвестиционных инструментов, включая банки и ценные бумаги, сейчас утратили свою привлекательность, люди стараются найти применение своим средствам в более стабильных местах. Одно из таких мест — Кипр. Это подтверждается и возросшим количеством обращений, которые к нам поступают от наших российских клиентов.

С.Н.: Спасибо, Марина и Александр. Думаем, что пора взглянуть на рынки Франции и Италии.

Светлана Панфилова: Естественно, мировой финансовый кризис затронул и Францию. В настоящий момент можно отметить снижение цен от серьезных застройщиков где-то на уровне 30%. Сегодня здесь, как и на рынке Дубая, наблюдается ситуация отложенного спроса. Это значит, что существуют потенциальные покупатели, готовые купить дом — квартиру — дачу во Франции. Однако они не торопятся с решением и заявляют, что хотели бы вернуться к этому вопросу в конце января — начале февраля. На мой взгляд, клиенты, конечно же, ждут понижения цен. Между тем дальнейшее снижение вряд ли возможно, если только застройщики не начнут работать в ущерб себе, что маловероятно. За рубежом девелоперы не закладывают такую огромную маржу, как у нас, и вряд ли смогут предоставить скидки выше 30%. Во Франции, в отличие от России, если человек  приобретает недвижимость на этапе строительства, то застройщику напрямую он не платит. Оплата происходит поэтапно, в зависимости от стадии строительства, и только нотариусу. Таким образом, полная сумма оказывается у застройщика только после того, как покупатель получает дом. Поэтому и ценообразование, и скидки здесь выстраиваются иначе.

Ольга Пименова: Я хочу немного дополнить. Что касается вторичного рынка Франции, то здесь сохраняется та же высокая планка цен, что и была. На дорогую недвижимость цены будут держаться стабильно. Владельцы этой недвижимости люди небедные. Они не трясутся за последние копейки и не стремятся продать быстрее. А те, кто рассматривает приобретение подобной недвижимости, выбирают себе место для жизни и не торопятся покупать дешевые квартиры. В Италии сейчас примерно такая же ситуация. Да, многие действительно откладывают сделки, собственники торгуются. Сегодня на топовых направлениях Франции и Италии цены корректируются — глобально не падают, но все же идут немного вниз. Это то же самое, что происходит с такими районами, как Барвиха и Остоженка.
 
С.Н.: Не могли бы вы более подробно рассказать о том, как обстоят дела с получением кредитов? Какие схемы финансирования сейчас наиболее актуальны?

Саввас Пастеллис: Мне кажется, что возможность получения дешевого кредита — это один из самых привлекательных факторов для наших клиентов. Кипрские банки очень здоровые и до сих пор предлагают кредиты на хороших условиях. По моему мнению, это одна из основных причин, по которым цены на недвижимость на Кипре пока не подвергались никаким корректировкам. Однако основная причина стабильности кипрского рынка, где, несмотря на мировой кризис, продолжается реализация проектов, состоит в том, что мы имеем достаточно замкнутую экономику — наши проекты ограничиваются рамками страны, что также позволяет нам сохранять цены и в меньшей степени зависеть от ситуации на мировых финансовых рынках. В то же время мы наблюдаем и некоторое снижение активности рынка, вызванное снижением британского фунта. Аналогичная ситуация происходит и с российским рублем. К сожалению, сегодня мы прогнозируем только его дальнейшую девальвацию, которая вполне может достигнуть 20-30%. Поэтому, как мне кажется, не стоит сбрасывать со счетов выгодность инвестиций в недвижимость.

Светлана Панфилова: Во Франции, как и на Кипре, по-прежнему продолжают кредитовать иностранцев. Кредитная ставка здесь составляет 5-10%, однако в настоящее время наблюдается тенденция к ее росту. Вместе с тем не нужно забывать, что во Франции, как и в других странах, существуют налоги и что их необходимо выплачивать, в том числе налог на богатство. Одновременно здесь имеются и способы оптимизации данных расходов.

Илана Клочков: Что касается США, то в настоящее время ипотека для иностранцев здесь практически превратилась в миф.

С.Н.: Неужели до этого было легче?

Илана Клочков: Было намного легче. Раньше ставки не были настолько завышенными. Сейчас серьезно ужесточились кредитные требования, сократилось количество банков. Многие банки закрыли программы по ипотечным кредитам для иностранных граждан. В настоящее время, чтобы иностранец мог получить ипотеку, его первый взнос должен составлЯть не менее 50% от стоимости объекта. Второе препятствие, атрудняющее приобретение недвижимости в США для иностранного гражданина, — это получение визы. Разумеется, все это служит определенным стоп-сигналом для человека, который рассматривает возможность приобретения недвижимости здесь. Я убеждена, что в отсутствие этих проблем многие русские сейчас покупали бы недвижимость в том же Майами.
Петр Коваленко: Я бы хотел добавить, что виза в США выдается только в том случае, если у вас нет эмиграционных настроений. то есть, по сути, человек должен скрывать, что у него есть недвижимость в США, чтобы получить визу. Между тем я не уверен, что стоит ожидать от русских особенных подвигов в этом направлении. Я считаю, что для России актуально "правило циркуля", а именно: для приобретения второго дома за рубежом подходят те страны, которые находятся на расстоянии трехчасового перелета от Москвы. Дальше — уже экзотика. Наши люди — не англичане, которые могут полететь в Гангкок на выходные. У нас другой менталитет.

С.Н.: Но ведь не все приобретают недвижимость за рубежом исключительно для жизни. Кто-то же рассматривает это как прибыльные инвестиции?

Петр Коваленко: Согласен. Недавно в ТЦ – "Мега" мы проводили промоакцию по стимулированию продаж недвижимости в Болгарии и Турции и, кстати, очень довольны результатами. Интересно, что по мотивации люди, которые интересуются зарубежной недвижимостью, делятся примерно на три группы: треть рассматривает приобретение недвижимости за рубежом как способ сохранения своих сбережений, треть ищет прибыльные инвестиции, и еще треть приобретает себе второй дом для отдыха и жизни. Также нами подмечена и такая интересная особенность, как рост числа клиентов из регионов. Их доля составляет до трети всех обращений по приобретению недвижимости за рубежом. Как и предсказывал Петр  I, "Россия будет прирастать Сибирью". Именно оттуда в настоящий момент идут реальные клиенты. Они еще не так много путешествовали и покупают по принципу "влюбился и купил".

С.Н.:По вашему мнению, инвестиции в какую категорию недвижимости и в каких странах сейчас наиболее актуальны?

Илана Клочков: Я бы советовала Финляндию.

Петр Коваленко: Там холодно и нет солнца!

Илана Клочков:
Но там высокая доходность и цены не завышенные. Экономика стабильна. Опять же зимние курорты.

Петр Коваленко:
Однако согласитесь, россиянам не хватает солнца! Я считаю, что зарубежные инвестиции — это отдельный бизнес. В нашей компании существует специальный департамент, который занимается только этим вопросом. На мой взгляд, вкладывать нужно в страны с твердой экономикой, например, в проекты в Великобритании. Интересные проекты на Кипре: они могут быть как хорошей инвестицией, так и использоваться для отдыха. Актуальны также вложения в турецкую недвижимость. Эта страна скоро войдет в ЕС, к тому же строят там замечательно: высокое качество строительных материалов, полностью обставленные кухни и ванные. Сегодня стоимость квадратного метра в турецких объектах первой береговой линии составляет 1000 евро. Еще одно стабильное место для вложения капитала — Португалия. Строительного бума там сейчас нет, цены держатся на одном уровне, прекрасный климат и дружелюбное население.

Саввас Пастеллис:
Кипр — уникальное место, поскольку его можно рассматривать и как место для выгодных инвестиций, и как место для отдыха. Замечательный климат — курортный сезон здесь практически круглый год, из любой точки страны за 10-15 минут можно добраться до моря, поэтому во время своего отсутствия обладатель недвижимости вполне может сдавать ее в аренду. Кроме того, здесь существует реальная возможность получения долгосрочных дешевых кредитов, что очень привлекательно. Ведь, если первоначальный взнос за тот или иной объект составляет 20% от его стоимости и у клиента есть возможность получения дешевого кредита сроком, например, на 20 лет, он может получить очень неплохую прибыль. Фактически, имея долгосрочное кредитование под низкий процент, вы получаете выгодные инвестиции, которые окупаются.

С.Н.:Насколько в настоящих экономических условиях актуальны инвестиции в зарубежную недвижимость?

Светлана Панфилова:
Мне кажется, риск приобретения недвижимости за рубежом меньше, чем в России. За границей более высокое качество строительства, более ответственный подход девелоперов, да и собственники, продающие недвижимость, как правило, поднимая цены, не уходят далеко от их оригинала. В России же рынок еще не совсем устоялся. Поэтому я бы акцентировала внимание на покупке недвижимости за рубежом, тем более что большинство россиян любят море, солнце, песок и хотят отдыхать в странах с более мягким и теплым климатом, нежели в России.

Ольга Пименова: На мой взгляд, инвестиции в зарубежную недвижимость актуальны всегда, поскольку Европа— это стабильность. К тому же, приобретая действительно редкие, обладающие исторической ценностью объекты, люди могут быть уверены, что они не потеряют в цене, несмотря на экономическую ситуацию.

Илана Клочков: я бы поспорила, конечно. Сбои могут произойти на любом рынке. Вспомните Ирландию, например. Вместе с тем я абсолютно согласна, что инвестиции в недвижимость исторически считаются самыми надежными и прибыльными, поскольку рано или поздно недвижимость все равно начинает расти в цене. Особенно если речь идет о по-настоящему качественных объектах.

С.Н.:Наши прогнозы по ценовой динамике в краткосрочной и долгосрочной перспективе?

Саввас Пастеллис:
Очень трудно делать такие прогнозы. В отношении Кипра я считаю, что цены на хорошие проекты не подвергнутся корректировке в следующем году. Но могу сказать, что в ближайшие пять лет нас ожидает очень значительный рост цен на качественные проекты. Что касается других стран, то могу только предположить, что в 2010 году условия для дальнейшего развития рынков будут хорошими. Это — нормальный экономический цикл. Начиная с 2011 года должна улучшиться ситуация с кредитными ставками. Необходимо помнить: если у покупателя существует возможность приобрести качественный объект с небольшим первоначальным взносом и получить долгосрочный кредит с низкой кредитной ставкой — это точно принесет ему прибыль в среднесрочной или долгосрочной перспективе.

Илана Клочков: А мне кажется, все намного проще — экономика зависит от цены на нефть. Если в 2009 году цены на нефть упадут, то и на рынке недвижимости будет аналогичная ситуация. Полагаю, что положение начнет выправляться с 2010 года.

Марина Голомедова: Исходя из того что сейчас многие девелоперы собираются снять заявленные в этом году новые проекты и оставить один-два проекта, в реализации которых они уверены, можно говорить о том, что в долгосрочной перспективе количество объектов сократится где-то на 50%. Принимая также во внимание ограниченный объем предложения на вторичном рынке, можно абсолютно четко сказать, что в 2009 году арендные ставки и цены на законченное жилье вырастут на 20-30%.

Светлана Панфилова: Резюмируя все вышесказанное, можно отметить, что 2009 год принесет самые привлекательные цены для инвестирования в зарубежную недвижимость. Однако в дальнейшем неизбежно начнется повышение цены. Многие компании сняли большинство своих проектов и сейчас занимаются единичными проектами, которые находятся на стадии, близкой к завершению. Сегодня у людей действительно есть возможность приобрести великолепный и качественный продукт по хорошей цене. Естественно, с каждым месяцем количество данных предложений будет уменьшаться. Как говорят инвесторы, финансовый кризис существует для того, чтобы выгодно вложить свои деньги.

"Салон недвижимости" (февраль 2009)
http://www.salonn.ru/

Вернуться назад

Присоединяйтесь к нам

119034, Москва,
ул. Остоженка, дом 10, офис 206
телефон +7 (495) 6-444-665
office@panfilovarealty.ru 

Ваш блокнот пуст.

Новости

18.06.2014

Акция в кп "Милленниум Парк"! Готовый дом за 1 млн.долларов!

Успейте купить готовый дом всего за 1 млн.долларов в элитном поселке!

11.03.2014

Maserati Ghibli в подарок!!!

При покупке дома в элитном коттеджном поселке "ParkVille Жуковка" покупатели получают роскошный подарок — автомобиль Maserati Ghibli!!!

Все новости


© 2006 - 2010, Агентство недвижимости "Panfilova Realty". Создание сайта                 карта сайта