каталог
объектов

Наш телефон:
+7 495 6-444-665

Оставить заявку

Дорогая моя столица


Времена, когда центр Москвы пестрел обветшалыми фасадами, давно канули в Лету. Хорошея год от года, историческое сердце города давно превратилось в Мекку ценителей элитной недвижимости. Недвижимость с историей или новостройки, расположенные в местах, где когда-то гуляла Маргарита, направляясь на встречу с Мастером, окутаны флером времен и ждут искушенных владельцев.
Текст Ольга Казанджян

Жить в центре Москвы всегда было престижно. Однако само понятие «центр» с течением времени становится в буквальном смысле все более и более растяжимым. Когда-то красавица Москва, включая и центр, и окрестности, прекрасно умещалась на территории Кремля. Позднее ее кипучую натуру сдерживало Садовое кольцо. Сегодня слово «центр» все чаще можно услышать в сочетании со словами «Пролетарская» или «Площадь Ильича». Город растет, и сердце его разрастается вместе с ним. В то же время современным риелторам – людям, выбравшим для себя в качестве профессии романтику исполнения желаний, связанных с жильем – приходится воспринимать город как совокупность районов, обладающих вполне конкретными характеристиками, влияющими на цену и спрос. Так что же в понимании современных московских риелторов – исторический центр и его элитная недвижимость? Обязательно ли объекту недвижимости располагаться в историческом центре города, чтобы быть классифицированным как элитный?
Что ищут в центре москвичи? И какие объекты элитной недвижимости пользуются сегодня особенным спросом?

Дыхание истории | По мнению Георгия Дзагурова, генерального директора компании PENNY LANE REALTY, к историческому центру города сегодня причисляют район «Золотой мили» (Остоженка и Пречистенка), Старый Арбат, Патриаршие пруды, районы от Смоленской до Плющихи, от Цветного бульвара до Сретенки, от Китай-города до Чистых прудов и Замоскворечье.

С точки зрения Дениса Попова, генерального директора компании «Контакт-Элитная недвижимость», к историческому центру по большому счету можно отнести все районы Центрального округа города. «Однако эти районы очень неоднородны по своему составу и по привлекательности для покупателей и жителей, – замечает эксперт. – Существует один нюанс: дело в том, что исторические районы центра Москвы в понимании риелторов не совсем совпадают с административным делением города. Так, например, «Золотая миля» – Остоженка – относится к большому району Хамовники, который включает в себя саму Остоженку, Фрунзенскую набережную и Комсомольский проспект, район Плющихи и часть арбатских переулков. Знаменитые Патриаршие пруды не имеют четкой границы и входят в Пресненский район города. Историческими можно называть места, где сохранилось наибольшее количество исторических, культурных и архитектурных памятников. Это в первую очередь Арбат, Патриаршие пруды, Остоженка, окрестности Тверской улицы, Китай-город. Если говорить об объектах жилой недвижимости, которые присутствуют на рынке, то спектр предложения самый широкий: многоквартирные особняки – доходные дома постройки начала ХХ века, монументальные «сталинские» дома, дома советской номенклатуры – ЦК, Политбюро, Совмина, Минобороны, современные жилые и многофункциональные комплексы, клубные дома. Очень редкое предложение – это небольшие особняки, до 1000 кв. метров, со своим участком земли – бывшие городские усадьбы. Они чаще всего заняты под посольства и представительства», – комментирует элитную карту города эксперт.

Наталья Пахомова, руководитель отдела вторичного жилья компании «Городской Дом Недвижимости», отмечает, что, говоря об историческом центре, обычно имеют в виду ту часть города, которая находится в пределах Садового кольца: «Наиболее престижные районы – Остоженка, Патриаршие пруды, Пречистенка, Плющиха, Тверская улица и Арбат с примыкающими к ним переулками, часть Бульварного кольца, Чистые пруды. Если попытаться классифицировать расположенную здесь элитную недвижимость, можно выделить несколько типов. Во-первых, это особняки – здания, часто имеющие историческую ценность, высокую стоимость земли, требующие большого объема реставрационных работ, ремонта и замены всех имеющихся коммуникаций. В качестве примера можно привести особняк в Большом Знаменском переулке. Преимущественно подобная недвижимость, площадью от 350 до 1000 кв. метров и достаточно высокой стоимостью – от 28 000 до 35 000 долларов за квадрат, предлагается к продаже одной семье. Во-вторых, это пентхаусы.
Их можно считать вторыми по престижности после индивидуальных особняков. Как правило, это расположенные на последних
этажах, просторные, от 400 метров и более, объекты, часто сопровождаемые панорамным остеклением и обладающие зимним садом, бассейном и террасой. Еще один тип – это многоквартирные элитные дома, имеющие от 10 и более квартир, и жилищные комплек-
сы класса De luxe (ЖК «Онегин», «Дом на Покровском бульваре», «Венский дом», «Парк Палас»). Отдельного внимания заслуживают таунхаусы, представляюшие собой нечто среднее между большой квартирой и собственным особняком. Их в центре Москвы немного – шесть таунхаусов «Чистые пруды» и «Палаты Муравьевых» в 1-м Зачатьевском переулке. При покупке элитного жилья можно рассмотреть как новые ЖК – Хилков переулок «Парк Палас» за 16 000 долларов за 1 кв. метр, так и построенные ранее такие жилые комплексы, как «Онегин», «Усадьба Трубецких» и т.д. Стоимость такого вида элитного жилья колеблется в довольно большом ценовом диапазоне: от 9000 до 25 000 долларов за метр и выше».

Говорим центр – подразумеваем элита?

Причинно-следственная связь, существующая между элитной недвижимостью и ее центральным расположением, непоколебима. Вместе с тем, возможно ли считать элитной качественную недвижимость, расположенную за пределами исторического центра? «Объектам городской элитной недвижимости вовсе не обязательно находиться в историческом центре», – считает Георгий Дзагуров, и с ним соглашается большинство экспертов.

Руководитель отдела элитной недвижимости компании Panfilova Realty, отмечает: «Расположение объектов класса De luxe в историческом центре города, конечно, является фактором, влияющим на их привлекательность, но, тем не менее, есть ряд других составляющих, которые также определяют класс того или иного объекта. К ним можно отнести архитектуру проекта, направление, транспортную доступность, инфраструктуру, социальную среду и, конечно, безопасность. Примером жилых комплексов класса De luxe, расположенных не в историческом центре, являются ЖК «Монолит» на Косыгина, 19, и «Лэйк Хаус» на Улофа Пальме, 7».
По словам Дениса Попова, в первых классификациях расположение объекта класса De luxe было строго ограничено районами Остоженки, Арбата и Патриарших прудов. Однако впоследствии география постоянно расширялась: «Первым домом самого высокого класса, построенным за чертой признанных элитных мест, был «Агаларов Хаус», расположенный на Большой Грузинской улице. В настоящее время дома класса De luxe допускается строить даже за пределами Центрального округа. Например, на Воробьевых горах находится дом «Монолит», отвечающий всем требованиям к жилью подобного уровня. Главное – это уникальность месторасположения и окружающей застройки, а также транспортная доступность».

Наталья Пахомова отмечает, что возникновение понятия «элитное жилье», ровно как и появление самого этого жилья, можно отнести к 1997–1998 годам. Критерии элитного жилья определились лишь с течением времени.
«К подобным критериям, – продолжает она, – принято относить престижное и уникальное месторасположение объекта, однородную социальную среду, индивидуальность проекта, особую продуманность архитектурных решений, нестандартные варианты внутренней и внешней отделки, в свою очередь, органично вписанные в окружающий городской ландшафт, использование новейших современных технологий и строительных материалов, отличные видовые характеристики, обязательными являются охрана территории и наличие парковки для личного транспорта. Вместе с тем, говоря о застройке исторического центра жилыми домами класса «элит», необходимо сознавать, что количество территорий для данного вида сооружений весьма ограниченное: это территории, образовавшиеся от слома ветхого жилья или освободившиеся в результате вывода промышленных зон и предприятий. При этом многие из освобожденных площадей используются под строительство деловых центров и других необходимых для городской инфраструктуры сооружений. Таким
образом, застройка в пределах Садового кольца носит преимущественно точечный характер и имеет, как уже было отмечено, ряд строительных ограничений. Поэтому неудивительно, что, помимо центральной части города, элитная недвижимость присутствует и в таких довольно перспективных с точки зрения развития округах, как Западный, Северо-Западный и Юго-Западный.
Для элитных новостроек удачными стали Плющиха, Шаболовка, Пресненский Вал, Андреевская набережная, Маршала Бирюзова, Воронцовские пруды, Замоскворечье, район Сокола, улицы Удальцова, Пырьева, Минская, Косыгина. При строительстве элитных ЖК в вышеперечисленных районах проще решаются проблемы подземных паркингов с достаточным количеством машиномест, отличные видовые характеристики позволяют сооружать большое количество пентхаусов. Кроме того, указанные районы имеют хорошую транспортную доступность и качественную дорожную сеть, что позволяет по праву относить эти объекты к объектам элитного класса».

Мы решили дом построить?

Несмотря на кризис, благосостояние москвичей растет, а параллельно крепнет их желание жить хорошо, комфортно, красиво и престижно. Ежедневно кто-то задумывается об улучшении своих жилищных условий, и, как следствие, кто-то должен задумываться о том, как воплотить эти мысли в жизнь. Однако застройщикам и риелторам, работающим с объектами, расположенными в историческом центре столицы, постоянно приходится сталкиваться с рядом проблем.
По мнению Георгия Дзагурова, основные трудности, которые испытывают риелторы и застройщики в работе с «центральной недвижимостью», связаны с вводимыми городом ограничениями по ведению работ, вывозу мусора, доставке материалов, а так-же с повышенным вниманием к согласованию необходимой документации со стороны городской администрации.

С точки зрения Дениса Попова, проблемой номер один для застройщиков является поиск площадок и получение разрешения на новое строительство. «На первый взгляд, кажется, что их почти не осталось, – комментирует он. – На самом деле это не так. В центре города еще немало свободных мест, ветхих, непривлекательных строений, промышленных зон. Самое сложное в девелопменте – это получение разрешительной документации. Здесь застройщикам приходится преодолевать серьезное сопротивление местных жителей. Городское законодательство обязывает проводить общественные слушания по вопросу новых строек. Позиция жителей всегда одинакова – запретить любое новое строительство и реконструкцию. Хотя надо признать, что в некоторых вопросах следовало бы прислушаться к мнению москвичей и не разрешать возводить безвкусные монолитные монстры. Однако городу необходимо развиваться и обновляться, при этом бережно относясь к памятникам истории и архитектуры. Иначе в какой-то момент из названия «исторический район» придется убрать первую часть».

Проблему нехватки площадей под новое строительство отмечает и Наталья Пахомова: «Застройщики современного элитного жилья уже давно столкнулись с проблемой нехватки земельных участков под застройку в пределах Садового кольца. С 2007 года московским правительством был введен запрет на точечную застройку, что было продиктовано целым рядом причин. В частности, стремление строительных компаний заполнить все освобожденные участки строительством элитных домов и ЖК привело к невероятной перегрузке транспортных магистралей, коммуникаций, инфраструктуры, вызвало недовольство и жалобы со стороны жителей, вынужденных круглосуточно мириться с соседством строительных площадок. Кроме того, в некоторых случаях в условиях плотной жилой застройки создавались условия для нарушения целости оснований и фундаментов существующих строений, причем как жилых домов, так и зданий, имеющих архитектурно-историческую ценность. Также вследствие деятельности московских застройщиков нарушалась целостность
архитектурного ансамбля в историческом центре города».

Будем жить!

Вместе с тем, несмотря на существующие проблемы, центр все-таки пополняется новым жильем класса De luxe. Элитные новички гармонично вписываются в архитектурный ландшафт столицы, не затмевая, а выгодно оттеняя собой величественных предков, не одно столетие проведших на той или иной улице. Несмотря на то что современный архитектурный облик столицы частенько подвергался критике, профессиональные участники рынка недвижимости, похоже, довольны происходящими изменениями.

«Я не вижу ущерба, нанесенного облику центра Москвы за последние три – четыре года», – подтверждает Георгий Дзагуров. Принимает происходящие в столице изменения и Денис Попов: «Я работаю в районе Арбата уже более 15 лет, и, за некоторым исключением, мне нравятся изменения, которые произошли, в первую очередь – работы по реконструкции и реставрации домов с сохранением исторических фасадов. Это дома 30 и 32 по Большому Афанасьевскому переулку, дом 29 по Гоголевскому бульвару, дом 24 по Гагаринскому переулку, дом 28 по Пречистенке и многие другие. При новом же строительстве порой борьба за квадратные метры приводит к тому, что здания получаются громоздкими и несоразмерными окружающей застройке».
По мнению Натальи Пахомовой, в последние 12–15 лет очень много внимания уделялось ремонту и реставрации зданий, расположенных в историческом центре Москвы: «Однако, к сожалению, этот временной отрезок крайне мал для того, чтобы привести в порядок хотя бы здания, имеющие архитектурно-историческое значение, не говоря уже о жилом фонде. При этом необходимо подчеркнуть, что для этого сейчас делается немало».

Вызывают положительные эмоции риелторов и вводимые, несмотря на кризис,новостройки. «Хочется отметить проект «Гранатный переулок, 6», расположенный в посольском квартале, в непосредственной близости от Патриарших прудов и пешей доступности от Кремля. В доме 27 «квартир-особняков» с каминами, комнатами для прислуги, окнами, выходящими на четыре стороны света. Фасады, украшенные каменной резьбой и лепниной, превращают этот дом в произведение искусства. Сочетание уникальности места расположения дома с оригинальностью архитектурных решений фасадов и внутренних интерьеров делает его появление событием на рынке элитной недвижимости», – дает свой комментарий руководитель отдела элитной недвижимости компании Panfilova Realty.

«Не так много домов сдано и готовится к сдаче в этом году, – отмечает Денис Попов. – Построены ЖК «Смоленская застава», ЖК «11, Станиславского» на Таганке; идет завершение строительства ЖК «Парк Палас» и Course House на Остоженке, Большая Пироговская, дом 6, «Дом на Покровском бульваре», ЖК «Волынский» на Староволынской улице, дом 12, дом в Еропкинском переулке, Петровский бульвар, дом 21-23, дома 6 и 8 в Гранатном переулке».

Вторичная история

Несмотря на незначительные объемы ввода нового элитного жилья, мечты о жизни в историческом центре имеют право на жизнь. Вторичная недвижимость в центре – это элитная недвижимость с историей, спрос на которую остается стабильным на протяжении долгих времен. «Сегмент элитной недвижимости с историей более чем востребован у покупателей.
Есть дома, квартиры в которых «уходят», даже не попав в рекламу! Конечно же, это Патриаршие пруды, Никитские улицы,
Арбатские переулки, Чистые пруды. Поварская, 20, Романов, 5, Чаплыгина, 1А, Серафимовича, 2, Пречистенка, 28. Все это лишь некоторые известные адреса на карте Москвы, пользующиеся огромным спросом среди покупателей», – говорит руководитель отдела элитной недвижимости компании Panfilova Realty.

По мнению Георгия Дзагурова, именно такие квартиры и пользуются самым высоким спросом: «Покупатель, сегодня являющийся на 99% не инвестором, а именно конечным пользователем, может въехать в подобное жилье без риска неполучения права собственности. Еще одним положительным моментом можно считать и то, что соседи уже завершили основные ремонтные работы и молотки не стучат».
Соглашается с востребованностью предложения «центрального вторичного рынка».

По мнению Натальи Пахомовой, элитное жилье на вторичном рынке имеет свой круг покупателей: «Особенностью этого сегмента рынка является то, что апартаменты в старинных домах или в сталинских высотках предлагаются к продаже с отделкой и уникальными дизайнерскими решениями. Наряду с этим особую привлекательность представляют квартиры «с историей» и в домах с определенной имиджевой составляющей. Вторичная элитка не обязательно приобретается для проживания – ее могут сдавать в аренду, то есть покупать в инвестиционных целях. Если рассматривать ценовую составляющую этого вопроса, то вторичное жилье приблизительно на 10–15% дешевле квартир в элитных новостройках, продающихся с отделкой. Вторичное элитное жилье будет пользоваться спросом всегда. В историческом центре Москвы в связи с ограничением точечной застройки происходит сокращение объемов предложения новых элитных объектов, а спрос на недвижимость в пределах Садового кольца не падает и, судя по всему, падать не собирается».
Говоря о востребованности объектов вторичного рынка, Денис Попов отмечает, что хорошим спросом у покупателей пользуются исторические дома, прошедшие реконструкцию и реставрацию фасадов: «Хорошо раскупают квартиры в домах ЦК, расположенных в Гранатном, Плотниковом, Денежном, Гагаринском, Староконюшенном переулках, на улице Спиридоновка, но только при адекватных ценах. Среди современных домов, построенных и заселенных, неизменным успехом пользуются дома в Молочном, Бутиковском, Коробейниковом, Зачатьевских, Обыденских, Левшинском переулках».

Money, money, money...

Сегмент элитной недвижимости демонстрировал долгое противостояние кризису, удерживая цены «на высоте», однако «после длительной осады» и этот последний бастион, похоже, начал демонстрировать негативный тренд. «Рынок городского элитного жилья пострадал от кризиса не так сильно, как рынок коммерческой или, скажем, загородной недвижимости. Спрос на готовое к въезду жилье премиум-класса по-прежнему высок. Снижение цен на 40–50%, имевшее место в отдельных случаях, является исключением из правил. Общее же снижение составляет не более 10–12%, а на вторичном рынке – до 25%», – говорит Георгий Дзагуров.

По словам руководителя отдела элитной недвижимости компании Panfilova Realty, экономический кризис, отразившийся на всех аспектах нашей жизни, не обошел стороной и рынок элитной недвижимости: «Можно сказать, что мы оказались на передовой. Панические настроения, дорогие кредиты, низкий спрос подтолкнули многих застройщиков и собственников жилья к снижению цен. Сегодня настоящие цены реализации на 30–40% ниже цен 2008 года. Вместе с тем спрос на недвижимость в историческом центре был, есть и будет всегда! Предложение и так было ограничено, а теперь, когда многие инвесторы рассматривают элитную недвижимость как средство сохранения капитала, она еще более востребована, и предложение сокращается. В историческом центре невозможно проводить комплексную застройку, а проекты точечной застройки четко определены в своих границах. Парадокс, но случается, что покупатели с высоким бюджетом вынуждены идти на компромиссы, потому что просто не находят предложений, полностью отвечающих их запросам. Особенно когда это касается клубных домов категории De luxe в районе Патриарших прудов и в арбатских переулках».

Отмечает некоторое снижение цен и Денис Попов: «Кризис есть кризис. И он не обошел стороной элитный сегмент. Цены по реальным закрытым сделкам этого года отличаются от прошлогодних на 25–50% в валютном выражении». Эксперт также отмечает некоторое снижение спроса на рынке элитной недвижимости, наблюдаемое в начале года: «В целом по рынку элитной недвижимости спрос в начале года был минимален. Во втором квартале он начал восстанавливаться, и лето прошло достаточно активно. Сделки заключались после успешных финансовых переговоров между продавцом и покупателем».

Место для средства передвижения

Если машины давно перестали быть роскошью, а существующие в городе пробки поставили под сомнение и прямое назначение автотранспорта – служить средством передвижения, то парковка или стоянка в центре – уж точно сегодня на вес золота. Не удивительно, что наличие поземного гаража – очень весомый критерий элитности того или иного объекта.
«Желательно, чтобы количество машиномест в новых элитных домах составляло не менее двух на квартиру. Как минимум необходимо хотя бы одно», – считает Георгий Дзагуров.

«В реалиях сегодняшнего дня, когда проблема парковок в центре Москвы становится острой, а подчас неразрешимой, привлекательность объекта напрямую связана с количеством машино-мест, предусмотренных на каждую квартиру. Поэтому два машиноместа на квартиру – это минимальный пакет, предлагаемый сегодня в новых проектах класса De luxe», – говорит руководитель отдела элитной недвижимости компании Panfilova Realty.

Подтверждает эти слова и Денис Попов: «В современных домах класса А количество машино-мест должно составлять не менее двух на одну квартиру. Такие же требования предъявляют государственные службы при согласовании проектов».

Панические настроения, дорогие кредиты, низкий спрос подтолкнули многих застройщиков и собственников жилья к снижению цен. Сегодня настоящие цены реализации на 30–40% ниже цен 2008 года Наталья Пахомова отмечает рост стоимости машиномест: «Несмотря на то что снижению цен на недвижимость вот уже скоро год, стоимость машиномест за этот период выросла на 50–65% и, по сути дела, приблизилась к цене 1–2-комнатной квартиры на окраине города. Стоимость машиномест зависит от местоположения, качества дома. Сегодня в Москве она составляет от 150 000–200 000 долларов в новостройках ЦАО до 40 000 долларов в ЮВАО. Высокая цена обусловлена определенной долей дефицита. Количество машиномест для жилых объектов в Москве определяется остановлением правительства Москвы ¹769–ПП от 2005 года. Для элитного жилья оно определяется в количестве, равном не менее двух машиномест на одну квартиру, и должно быть размером 2,3 х 5 метров, что для современных иномарок явно недостаточно. Нельзя не учитывать тот факт, что при покупке квартир в домах класса De luxe потребность в машиноместах в несколько раз превышает количество квартир, поскольку будущие собственники имеют несколько единиц автотранспорта для различных целей и очень часто отказываются от покупки квартиры из-за недостаточного количества машиномест».

Дорогие мои москвичи

Сегодня как никогда актуальны слова из песни Утесова: «дорогие мои москвичи!». Жители капризной столицы не менее капризны и требовательны, и в особенности это справедливо в отношении покупателей сегмента элитной недвижимости. Вместе с тем, несмотря на изменчивые вкусы потребителя, сказать, что квартирный вопрос испортил москвичей, сегодня уже нельзя.
«Думаю, что огульное рассуждение на тему «москвичей испортил квартирный вопрос» как-то обидно и унизительно для коренных жителей и не имеет к ним никакого отношения. Да, были когда-то коммуналки, и сейчас они все еще встречаются, но типичные для них кухонные склоки между посторонними людьми в одной квартире не относятся к общей массе жителей нашей столицы, которые любят и действительно дорожат своим городом, с гордостью отвечая на вопрос о проживании: «Да, я из Москвы!».
Георгий Дзагуров отмечает изменения в портрете покупателей элитной недвижимости: «С рынка практически исчезли покупатели-инвесторы. Высок спрос на готовое к въезду и уже отделанное жилье. Среди покупателей уменьшилась доля коммерсантов, вырос процент чиновников».

По мнению руководителя отдела элитной недвижимости компании Panfilova Realty, современные покупатели становятся более требовательными: «Сегодня можно констатировать тот факт, что покупатели очень скрупулезно подходят к выбору объекта недвижимости. Для многих это уже не первая покупка. На быструю реализацию объекта только лишь потому, что он находится, например, на Остоженке, или потому, что возле стройки висит красивая картинка, рассчитывать не приходится. Сейчас покупателей интересуют детали: расположение объекта, архитектура, качество строительства, инженерные системы, близость школ и парков, вид из окна, цена и юридическая составляющая. Поэтому покупатель более тщательно относится к выбору эксперта-консультанта, просто экскурсоводы его уже не устраивают».

«Салон недвижимости», октябрь, 2009 г. 
www.salonn.ru




Вернуться назад

Присоединяйтесь к нам

119034, Москва,
ул. Остоженка, дом 10, офис 206
телефон +7 (495) 6-444-665
office@panfilovarealty.ru 

Ваш блокнот пуст.

Новости

18.06.2014

Акция в кп "Милленниум Парк"! Готовый дом за 1 млн.долларов!

Успейте купить готовый дом всего за 1 млн.долларов в элитном поселке!

11.03.2014

Maserati Ghibli в подарок!!!

При покупке дома в элитном коттеджном поселке "ParkVille Жуковка" покупатели получают роскошный подарок — автомобиль Maserati Ghibli!!!

Все новости


© 2006 - 2010, Агентство недвижимости "Panfilova Realty". Создание сайта                 карта сайта