каталог
объектов

Наш телефон:
+7 495 6-444-665

Оставить заявку


Джентельменский набор. инфраструктура элитных объектов

В позиционировании проектов элитной недвижимости и последующей продаже «золотых» метров инфраструктурные объекты продолжают играть одну из первых скрипок. Эксперты составляют собственные списки включенных в стоимость и запрашиваемых покупателями сервисов, девелоперы оценивают в первую очередь коммерческую выгоду от каждого дополнительного элемента, создающего комфортную среду обитания. Текст Елена Иванова

Две основные и довольно примитивные характеристики определяют нас с вами, современных и разумных людей начала XXI века: мы – существа социальные, и социум наш, как ни крути, – общество потребления. Вполне закономерно, что из всего многообразия предложений рынка недвижимости выбор будет сделан в пользу тех объектов, которые обеспечивают нам бесперебойное снабжение жизненно необходимыми благами цивилизации. Инфраструктура, безусловно, влияет на статус объекта. Сегмент элитной недвижимости безоговорочно требует внутреннего либо внешнего полноценного инфраструктурного окружения.

Несмотря на кажущуюся, на первый взгляд, избыточность столицы в плане развлекательных и спортивных объектов, ресторанов, сервисных служб, эксперты рынка назвали несколько инфраструктурных объектов, которые будут востребованы застройщиками и риелторами для более успешного позиционирования и продажи элитных объектов.

Сегмент элитной недвижимости безоговорочно требует внутреннего либо внешнего полноценного инфраструктурного окружения.


Дорого-зелено | Генеральный директор компании Panfilova Realty Светлана Панфилова считает, что чаще всего проблема недостатка инфраструктурных объектов носит локальный и всегда непринципиальный характер как для продавцов, так и для покупателей. «Я бы не сказала, что сегодня рынок испытывает острую нехватку чего-то конкретного, особенно в Москве, – утверждает эксперт. – Хотя в центре города (месте основной дислокации элитного рынка) ощущается некоторый недостаток крупных торговых центров и спортивных объектов, особенно с бассейнами».

Дмитрий Халин, руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills, отмечает определенный дефицит как в столице, так и в Подмосковье качественных теннисных кортов. Затруднения испытывают и любители конного спорта. По оценке Надежды Волоховой, заместителя директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», «конноспортивных баз совсем немного: они локализованы в основном на Ленинградском и Дмитровском направлениях». По мнению эксперта, как ни странно, в центре Москвы банально не хватает хороших продуктовых магазинов с должным ассортиментом, что вынуждает жильцов пользоваться дальними торговыми точками либо заказывать продукты на дом. Объем необходимой для конкретного комплекса инфраструктуры определяется в первую очередь масштабом жилой составляющей данного комплекса и близостью внешних инфраструктурных объектов, считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

По оценке эксперта, наибольшие объемы инфраструктуры закладываются в проектах комплексного освоения территорий, а для малоквартирных домов в центре города допустимым является минимальный набор инфраструктурных элементов.
Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков считает, что рынок не насыщен, поэтому даже при сложившейся инфраструктуре возможно появление объектов новых форматов и ценовых категорий.
По мнению Павла Здрадовского, генерального директора компании Paul's Yard, инфраструктура, окружающая элитные районы, все еще испытывает дефицит качественных лечебно-оздоровительных учреждений, а также школ и детских садов.
Недостаток учебных заведений подчеркнули многие эксперты. Надежда Волохова обращает внимание на нехватку качественных частных детских садов: «Многие не устраивают родителей по целому ряду параметров, в том числе по малому количеству мест для детей». «Не до конца решена проблема и с престижными школами брендовых операторов», – продолжает Дмитрий Халин. В частности, эксперт приводит примеры Британской и Англо-Американской школ.

улучшение инфраструктуры может дать девелоперам и риелторам еще одну козырную карту в позиционировании конкретных проектов, расположенных по соседству с той или иной знаковой новостройкой


Николай Румянцев, директор департамента жилой недвижимости ЗАО «Интеко», подчеркивает, что девелоперы учитывают объективные экологические проблемы города и всегда стараются реализовать проекты в непосредственной близости от рекреационных зон, где можно приятно провести время на открытом воздухе. Либо формируют прогулочную зону или набережную в объектах высокого уровня. К наиболее востребованным объектам инфраструктуры элитного комплекса Константин Ковалев относит подземную парковку и наличие сервисного обслуживания жильцов: заказ билетов, еды, вызов такси, услуги горничной.

Появление новых инфраструктурных объектов не приведет к серьезному росту цен на рынке недвижимости, утверждает Светлана Панфилова. По ее мнению, улучшение инфраструктуры может дать девелоперам и риелторам еще одну козырную карту в позиционировании конкретных проектов, расположенных по соседству с той или иной знаковой новостройкой.

Хлеба и зрелищ | Инфраструктура элитных коттеджных поселков должна в полной мере отвечать высоким требованиям собственников. Минимальный набор объектов загорода не уступает по разнообразию городскому формату. Развитая внутренняя инфраструктура ведет к удорожанию домовладений и становится неотъемлемой частью концепции поселка в том случае, если направление лишено внешних объектов.

«В большинстве случаев инфраструктура возводится в последнюю очередь, – продолжает Константин Ковалев, – обязательные объекты инфраструктуры (охрана, магазин, аптека) есть практически во всех элитных поселках. Что касается всех остальных объектов, которые, несомненно, повышают привлекательность поселка, то их набор варьируется в зависимости от расположения территории загородного комплекса. Например, большинство объектов Рублевки уже обеспечены собственной инфраструктурой трассы, многие объекты на Новой Риге ориентированы на уже существующее «Павлово Подворье».

По мнению Светланы Панфиловой за последние 10 лет в Подмосковье произошел настоящий инфраструктурный прорыв. «Список того, чего сегодня нет на Рублевке, – это инфраструктурные компоненты, которых там не может быть по определению (например, серьезной «большой воды», как на Дмитровском шоссе), или объекты, которые на Рублево-Успенском направлении не нужны и не пользуются спросом у местных жителей. В случае появления подобных элементов инфраструктуры они будут являться экономическим обременением», – комментирует эксперт. Однако далеко не во всех элитных проектах хорошо обстоят дела с рекреационной инфраструктурой, считает Дмитрий Халин. Продолжая тему недостатка зон отдыха в коттеджных поселках, Мария Адаменко, заместитель генерального директора, директор департамента загородной недвижимости компании «Славянский двор», подтверждает, что, к сожалению, девелоперы не используют накопленный в советский период опыт строительства госдач, хотя хорошо организованные в поселке досуговые зоны оказывают значительное влияние на быструю покупку домовладений. Эксперт компании «Усадьба» Надежда Волохова, которая отмечает, что жители загорода лишены и такого популярного вида досуга, как кинопросмотр: найти качественный кинотеатр далеко за пределами МКАД практически невозможно.

Скромное обаяние буржуазии | Подход большинства девелоперов к развитию инфраструктуры продиктован в первую очередь коммерческой выгодой. К инфраструктурным элементам, способным себя окупить, можно отнести рестораны и торговые объекты, считает Дмитрий Халин. По наблюдениям эксперта, чаще всего «в жертву приносятся» некоммерческие составляющие, требующие значительной площади внутри поселка: парковые зоны, водоемы, открытые спортивные площадки, детские площадки большого размера.

По мнению Марии Адаменко, это приводит к отсутствию загорода за городом. Хотя наличие данной опции привело бы к скорейшей реализации объекта и застройщику не пришлось бы делать скидки. А вот среди девелоперов городских объектов Елена Зубарева отмечает небольшое количество игроков, которые полностью облагораживают городскую территорию рядом со своим объектом: складывается впечатление, что это территория элитного дома, расположенного за городом. Девелоперы могут иметь различные предпочтения, однако их реализация в первую очередь зависит от размеров земельного участка, поясняет Николай Румянцев: «Если речь идет об участке в гектар, то максимум, что там можно, это создать ресторан на первом этаже. А вот если участок достаточно большой, тогда имеет смысл подумать о развитии различных прогулочных зон, детских и спортивных площадок, магазинов, кафе-ресторанов, спортивных центров и т.д.) сохраняется в полном объеме. Более того, девелоперы настаивают на обязательном присутствии в проекте инфраструктурной «фишки», отличающей от конкурентов, будь то собственная обсерватория или раллийная трасса. Приверженцы второго подхода считают, что сегодня даже в элитных проектах внутреннюю инфраструктуру необходимо свести к разумному минимуму (конечно, с учетом повышенных запросов
клиентов данного сегмента).

девелоперы настаивают на обязательном присутствии в проекте инфраструктурной «фишки», отличающей от конкурентов, будь то собственная обсерватория или раллийная трасса


Часто коммерческие объекты вытесняют столь необходимые социальные – общеобразовательные и воспитательные учреждения. Александр Рыков отмечает, что в загородных поселках не всегда нужны даже фитнес-центры, так как многими видами спорта владельцы коттеджей могут заниматься дома. Однако бассейн и площадка для игры в теннис, футбол или волейбол будут востребованы. И если магазин для совершения оперативных покупок нужен всегда, то концептуальный ресторан совсем не обязателен – данный объект более востребован в составе внешней инфраструктуры поселка.

Комментируя предпочтения девелоперов при обустройстве городских элитных домов, Павел Здрадовский среди обязательных объектов инфраструктуры назвал вместительную подземную парковку, благоустроенную придомовую территорию, детские площадки. Часто к обслуживанию объектов привлекается профессиональная управляющая компания. Алексей Артемьев, руководитель загородного отдела компании «Калинка-Риэлти», обозначил тенденцию к формированию застройщиками единой социальной клубной среды – сообщества жителей, близких по интересам. И основой послужила инфраструктура для активного отдыха: «Планируя концепцию поселка, застройщики по максимуму пытаются использовать природные и ландшафтные особенности участка», – говорит эксперт. Надежда Волохова приводит данные по Дмитровскому и Осташковскому направлениям, где примерно в восьми из 10 элитных поселков будет оборудован собственный причал и построен яхт-клуб.

С городскими элитными объектами ситуация более-менее однозначная: класс недвижимости ставит перед девелоперами задачу при недостатке внешней инфраструктуры компенсировать ее внутренними сервисами. Оазис загородного благополучия располагается лишь на Рублево-Успенском направлении. Возникновение аналогичного конгломерата элитных домовладений с аналогичными по уровню услугами и статусностью объектов инфраструктуры вряд ли возможно на других направлениях: в Подмосковье не может быть двух истинных золотых «Эльдорадо».


Светлана Панфилова,
генеральный директор
компании
Panfilova Realty







Инфраструктура для элитных объектов | Элитный район в Москве или Подмосковье обязан иметь все объекты инфраструктуры, начиная от детского сада и заканчивая фитнес-клубом и рестораном. При сегодняшнем ритме жизни люди дорожат каждой минутой, поэтому важно, чтобы инфраструктура находилась в зоне удобного доступа. Для элитного рынка это не более 20 минут езды до «стандартных» объектов (школы, магазины) и не более 30–40 минут до «единичных» объектов (конноспортивный комплекс, яхт-клуб, гольф-поле).

Влияние инфраструктуры на стоимость | В мире принято считать, что 30-минутная доступность, скажем, гольф-поля дает 1,5% прибавку к стоимости окружающей недвижимости, а вид на гольф-поле позволяет повысить цену минимум на 20% по сравнению с аналогичными объектами без такого вида. В России инфраструктурная развитость пока отстает от среднестатистической западноевропейской. Поэтому «прибавка» в цене может доходить и до 30%. Школы и рестораны – джентльменский набор элитной недвижимости, их наличие «включено в стоимость» проектов. Отсутствие подобной инфраструктуры или затрудненная транспортная доступность автоматически исключают объект из класса элитных. Если говорить о примерах, то хорошая инфраструктура увеличила стоимость в «Миллениум Парке», «Павлово», «Резиденции Бенилюкс».

Как оценить инфраструктуру при выборе объекта | Развитая инфраструктура – обязательная составляющая районов элитной недвижимости. Другое дело, когда элитным предлагается называть проект, находящийся в непривычном для элитного рынка месте. Даже если такой объект со всех сторон окружить самой современной инфраструктурой, он будет испытывать сложности с позиционированием. Если только проект не является точкой отсчета при формировании принципиально нового элитного района. Но об этом можно будет судить, только оглядываясь из будущего в наше настоящее.

По материалам журнала «Салонъ недвижимости», сентябрь 2010 г.

Вернуться назад

Присоединяйтесь к нам

119034, Москва,
ул. Остоженка, дом 10, офис 206
телефон +7 (495) 6-444-665
office@panfilovarealty.ru 

Ваш блокнот пуст.

Новости

18.06.2014

Акция в кп "Милленниум Парк"! Готовый дом за 1 млн.долларов!

Успейте купить готовый дом всего за 1 млн.долларов в элитном поселке!

11.03.2014

Maserati Ghibli в подарок!!!

При покупке дома в элитном коттеджном поселке "ParkVille Жуковка" покупатели получают роскошный подарок — автомобиль Maserati Ghibli!!!

Все новости


© 2006 - 2010, Агентство недвижимости "Panfilova Realty". Создание сайта                 карта сайта